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竞争性磋商文件
项目名称：启东江海产业园规划展示楼物业管理服务项目
2025年4 月27 日
地址:启东江海产业园望海路9号
邮政编码：226200
启东市人民政府网
目 录
第一部分 竞争性磋商公告
第二部分 磋商须知
第三部分 项目需求
第四部分 评审方法和评审标准
第五部分 响应文件组成
第一部分 竞争性磋商公告
受[点击登录查看]的委托，就[启东江海产业园规划展示楼物业管理服务项目]进行竞争性磋商采购，欢迎符合条件的供应商参加磋商。
项目概况
[启东江海产业园规划展示楼物业管理服务项目]的潜在供应商应在启东市人民政府网获取采购文件，并于****09点00分（北京时间）前提交响应文件。
一、项目基本情况
项目名称：启东江海产业园规划展示楼物业管理服务项目。
项目类型：服务。
所属行业：物业管理。
预算金额：40万元/年。
最高限价：40万元/年，供应商投标报价高于最高限价为无效报价。
采购需求：详见磋商文件，请仔细研究。
合同履行期限：详见招标文件第三部分。
本项目不接受联合体投标。
本项目不接受分包。
二、供应商的资格要求：
1.满足《中华人民共和国政府采购法》第二十二条规定；
2.落实政府采购政策需满足的资格要求：无；
3.本项目的特定资格要求：无；
4.供应商必须具有合法有效的营业执照；
5.禁止情形：
拒绝以下投标人参与投标：
（1）单位负责人为同一人或者存在直接控股、管理关系的不同供应商，不得参加同一合同项下的政府采购活动。
（2）为采购项目提供整体设计、规范编制或者项目管理、监理、检测等服务的供应商，不得再参加本采购项目的其他采购活动。
三、获取采购文件
获取磋商文件的时间：自本招标公告上网发布之日起。
获取磋商文件的地点、方式：在启东市人民政府网自行下载。
获取磋商文件的方式：凡有意参与磋商的供应商须自行从启东市人民政府网下载。
四、提交响应文件截止时间、磋商时间和地点
递交时间：****09:00前（北京时间）
截止时间：****09:00（北京时间）
开标时间：****09:00（北京时间）
开标地点：启东市****
磋商响应文件接收截止时间及接收地点：
1.磋商响应文件接收截止时间及接收地点：****09:00，接收地点：启东市****
3.采购文件的相关费用在投标截止前递交投标文件的同时收取，费用为人民币100元/家，不论何种原因文件的相关费用售后不退。
友情提醒：拒绝接收未按照磋商文件要求密封的磋商响应文件，拒绝接收在磋商响应文件接收截止时间后寄达（以送达签收时间为准）的磋商响应文件，上述情况各潜在供应商充分考虑相关因素，不得就此提出任何异议。
五、其他补充事宜
1.投标保证金：免收。
2.项目磋商活动模式：本项目见面开标。
3.项目演示、样品、答辩等：无。
4.对项目需求部分（供应商资格要求、项目需求、商务技术评分标准）的询问、质疑请向采购人提出，由采购人负责答复；对项目磋商文件其他部分的询问请向采购代理机构提出。
5.磋商响应纸质文件制作份数要求：正本1份，副本2份。
六、凡对本次采购提出询问，请按以下方式联系。
1.采购人信息
名 称：点击登录查看
地址：启东江海产业园望海路9号
联系人：点击登录查看
联系方式：****
2.采购代理机构
名称：点击登录查看
地 址：启东市万豪花园29幢别墅
联系人：陆女士
联系方式：****
附件:磋商文件
第二部分 磋商须知
（一）总则
1.采购方式
1.1本次采取竞争性磋商方式，本磋商文件仅适用于磋商公告中所述项目。
2.合格的供应商
2.1满足磋商公告中供应商的资格要求的规定。
2.2满足本文件实质性条款的规定。
3.适用法律
3.1本次采购及由此产生的合同受中华人民共和国有关的法律法规制约和保护。
4.磋商费用
4.1供应商应自行承担所有与参加磋商有关的费用，无论磋商过程中的做法和结果如何，采购人在任何情况下均无义务和责任承担这些费用。
5.磋商文件的约束力
5.1供应商一旦参加本项目采购活动，即被认为接受了本磋商文件的规定和约束。
6.磋商文件的解释
6.1磋商文件需求部分（供应商资格要求、项目需求、商务技术评分标准）由采购人解释。
（二）磋商文件
1.磋商文件构成
1.1磋商文件由以下部分组成：
（1）采购邀请
（2）磋商须知
（3）项目需求
（4）评审方法和评审标准
（5）响应文件组成
（6）附件
请仔细检查磋商文件是否齐全，如有缺漏请立即与采购人联系解决。
1.2供应商应认真阅读磋商文件中所有的事项、格式、条款和规范等要求。按磋商文件要求和规定编制响应文件，并保证所提供的全部资料的真实性，以使其响应文件对磋商文件作出实质性响应，否则其风险由供应商自行承担。
2.磋商文件的澄清
2.1任何要求对磋商文件进行澄清的供应商，应在提交首次响应文件截止时间五日前按磋商公告中的通讯地址，以书面形式通知采购人。采购人有权对发出的磋商文件进行必要的澄清或修改。
2.2采购人视情组织答疑会
3.磋商文件的修改
3.1在响应文件提交截止时间前，采购人可以对磋商文件进行修改。
3.2采购人有权按照法定的要求推迟响应文件提交截止日期和磋商日期。
3.3磋商文件的修改将在启东市****
（三）响应文件的编制
1.响应文件的语言及度量衡单位
1.1供应商提交的响应文件以及供应商与采购人就有关磋商的所有来往通知、函件和文件均应使用简体中文。
1.2除技术性能另有规定外，响应文件所使用的度量衡单位，均须采用国家法定计量单位。
2.响应文件构成
2.1供应商编写的响应文件应包括资格审查证明材料文件、商务技术标文件、价格标文件。供应商按“第五部分 响应文件组成”要求编写响应文件。
3.磋商响应文件的密封、签署、提交
3.1磋商响应文件必须提供1份正本2份副本。
3.2磋商响应文件统一采用顺丰快递方式提交（不得采用到付方式）。
3.3磋商响应文件均需采用A4纸打印并装订成册，不允许使用活页夹、拉杆夹、文件夹、塑料方便式书脊（插入式或穿孔式）装订，并应在磋商响应文件封面的右上角清楚地注明“正本”或“副本”。正本和副本如有不一致之处，以正本为准。
3.4供应商的磋商响应文件分三包密封，一包资格、资信证明文件、一包商务技术标、一包价格标（每包内含相应文件正副本）；投标人必须将资格、资信证明文件，商务技术标，价格标分开封装。
3.5供应商应在磋商响应文件密封袋上标明：采购人名称、项目名称、供应商名称、磋商响应文件名称（如：“资格、资信证明文件”、“商务技术标”、“价格标”）。
3.6所有磋商响应文件密封袋的封口处均应加盖供应商印章。
3.7如果供应商未按上述要求装订密封及加写标记，将作无效磋商响应文件处理。
4.磋商响应文件的盖章要求
4.1磋商响应文件必须加盖骑缝章或每页盖章。
4.2磋商响应文件如有修改、行间内插字和增删，修改处应由供应商加盖供应商的印章。
4.3投标文件均需打印并装订成册，签字使用不褪色的蓝、黑墨水笔书写，字迹应清晰易于辨认，如因投标文件字迹潦草或表达不清所引起的后果由供应商负责。供应商应在投标文件封面的右上角清楚地注明“正本”或“副本”，正本和副本如有不一致之处，以正本为准。
5.磋商响应有效期
5.1磋商响应有效期为采购人规定的响应文件提交截止时间后六十（60）天。磋商响应有效期比规定短的将被视为非实质性响应而予以拒绝。
6.磋商响应有效期的延长
6.1在特殊情况下，采购人于原磋商响应有效期满之前，可向磋商供应商提出延长磋商响应有效期的要求。这种要求与答复均应采用书面形式。供应商可以拒绝采购人的这一要求而放弃磋商响应，同意延长磋商响应有效期的供应商既不能要求也不允许修改其响应文件。受磋商响应有效期约束的所有权利与义务均延长至新的有效期。
（四）响应文件的提交
1.响应文件的提交
1.1供应商应当在响应文件提交截止时间前提交按照磋商文件要求密封的响应文件。
2.响应文件截止日期
2.1供应商提交响应文件的时间不得迟于磋商公告中规定的响应文件提交截止时间。
2.2采购人可以按照规定，通过修改响应文件酌情延长响应文件提交截止日期，在此情况下，供应商的所有权利和义务以及供应商受制的截止日期均应以延长后新的截止日期为准。
3.响应文件的拒收
3.1采购人拒绝接收未按照磋商文件要求密封的磋商响应文件拒绝接收在磋商响应文件接收截止时间后送达的磋商响应文件。
4. 响应文件的撤回和修改
4.1 响应文件的撤回
4.1.1 响应文件的撤回
供应商可在响应文件提交截止时间前，撤回其响应文件。
4.1.2 供应商撤回响应文件，则认为其不再参与本项目磋商活动。
4.2 响应文件的修改
供应商可在响应文件提交截止时间前，对其响应文件进行修改，供应商必须将修改磋商响应文件的书面材料密封后提交给采购代理机构，同时在封套上标明“修改磋商响应文件”和“开标时启封”字样。采购人或采购代理机构可以予以接收，但不退换磋商响应文件。补充、修改的内容应当按照磋商文件要求签署、盖章、密封后，作为磋商响应文件的组成部分。
4.3在响应文件提交截止时间之后，供应商不得对其响应文件作任何修改。
4.4在响应文件截止时间至响应文件中规定的磋商响应有效期满之间的这段时间内，供应商不得撤回其响应文件。
（五）
磋商与评审
1.磋商仪式
1.1采购人将在磋商公告中规定的时间和地点组织磋商开始仪式。
1.2磋商活动的文件开标由采购人组织，在磋商公告中规定的时间和地点进行磋商，并公布各供应商的最后报价。
2.磋商小组
2.1磋商开始仪式结束后，采购人将组织磋商小组进行评审。
2.2磋商小组由采购人代表和评审专家共3人以上单数组成，其中评审专家人数不得少于磋商小组成员总数的2/3。采购人不得以评审专家身份参加本部门或本单位采购项目的评审。
2.3超过公开招标限额标准的项目，磋商小组应当由5人以上单数组成。
2.4磋商小组独立工作，负责评审所有响应文件并确定成交侯选人。
3.磋商评审过程的保密与公正
3.1磋商小组、采购人与评审工作有关的人员，对评审情况以及在评审过程中获悉的国家秘密、商业秘密负有保密责任。
3.2在磋商评审过程中，磋商供应商不得以任何行为影响磋商评审过程，否则其响应文件将被作为无效响应文件。
3.3磋商小组成员应当按照客观、公正、审慎的原则，根据磋商文件规定的评审程序、评审方法和评审标准进行独立评审。未实质性响应磋商文件的响应文件按无效响应处理，磋商小组应当告知提交响应文件的供应商。
3.4评审开始后，直至向成交供应商授予合同时止，凡是与审查、澄清、评价和比较响应的有关资料以及授标建议等，采购人、磋商小组均不得向供应商或与评标无关的其他人员透露。
3.5在评审期间，采购人将设专门人员与供应商联系。
3.6采购人和评审小组不向未成交的供应商解释未成交原因，也不公布评审过程中的相关细节。
4.评审过程的澄清
4.1评审期间，为有助于对响应文件的审查、评价和比较，磋商小组有权以电子函件形式要求响应人对其响应文件进行澄清，但并非对每个供应商都作澄清要求。
4.2接到磋商小组澄清要求的供应商应派人按磋商小组规定的时间和格式做出澄清，澄清的内容作为响应文件的补充部分，但实质性的内容不得做任何更改。
4.3接到磋商小组澄清要求的供应商如未按规定做出澄清，其风险由供应商自行承担。
5.对响应文件的初审
5.1响应文件初审为资格性审查。
5.1.1资格性检查：依据法律法规和磋商文件的规定，首先对响应文件中的资格审查证明材料进行审查。进入评标程序后，由磋商小组从响应文件的有效性、完整性和对磋商文件的响应程度进行审查，以确定是否对磋商文件的实质性要求作出响应。
如接受联合体的项目，两个以上的自然人、法人或者其他组织组成一个联合体，以一个供应商的身份共同参加政府采购活动的,联合体成员中任何一方存在不良信用记录的，视同联合体存在不良应用记录。
5.1.2未通过资格审查的供应商人，采购人或招标代理将告知未通过资格审查的原因，评审结束后，采购人或招标代理将不再告知未通过资格审查的原因。
5.2在正式磋商之前，磋商小组将首先审查每份响应文件是否实质性响应了磋商文件的要求。实质性响应的响应文件应该是与磋商文件要求的全部条款、条件和规格相符，没有重大负偏离或保留。
所谓重大负偏离或保留是指与磋商文件规定的实质性要求存在负偏离，或者在实质上与磋商文件不一致，而且限制了合同中买方和见证方的权利或供应商的义务，纠正这些偏离或保留将会对其他实质性响应要求的供应商的竞争地位产生不公正的影响。重大偏离由磋商小组按照少数服从多数的原则认定。磋商小组决定响应文件的响应性只根据响应文件本身的内容，而不寻求外部的证据。
5.3如果响应文件实质上没有响应磋商文件的要求，磋商小组将予以拒绝，供应商不得通过修改或撤销不合要求的偏离或保留而使其响应文件成为实质性响应的文件。
5.4磋商小组将对确定为实质性响应的文件进行进一步审核，看其是否有计算上或累加上的算术错误，修正错误的原则如下：
（1）响应文件中报价总表内容与响应文件中相应内容不一致的，以报价总表为准。
（2）大写金额和小写金额不一致的，以大写金额为准。
（3）单价金额小数点或者百分比有明显错位的，以报价总表的总价为准，并修改单价。
（4）总价金额与按单价汇总金额不一致的，以单价金额计算结果为准。
同时出现两种以上错误的，按照前款规定的顺序修正。
5.5磋商小组将按上述修正错误的方法调整响应文件中的报价，并告知供应商，调整后的价格应对供应商具有约束力。如果供应商不接受修正后的价格，则其磋商活动将被拒绝。
5.6磋商小组将允许修正响应文件中不构成重大偏离的、微小的、非正规的、不一致的或不规则的地方，但这些修改不能影响任何供应商相应的名次排列。
5.7提供相同品牌相同型号产品且通过资格审查的不同供应商参加同一合同项下磋商的，按一家供应商计算，评审后得分最高的同品牌同型号供应商获得成交人推荐资格；评审得分相同的，由磋商小组采取随机抽取的方式确定一个成交候选人，其他同品牌供应商不作为成交候选人。
非单一产品采购项目，磋商文件中将载明其中的核心产品。多家供应商提供的核心产品品牌相同的，按前款规定处理。
5.8供应商在评审全过程中应保持通讯畅通，并安排专人与采购人及磋商小组联系。
6.被认定为未实质性响应磋商文件的响应文件的情形。
6.1出现下列情形之一的，作无效响应处理。
6.1.1磋商响应文件未按照磋商文件的要求进行制作或密封的。
6.1.2 磋商响应文件未按磋商文件的要求签字或签章的。
6.1.3磋商响应文件未按规定加盖供应商印章，投标报价部分未盖章的。
6.1.4磋商响应文件的关键内容字迹模糊，无法辨认的。
6.1.5不具备磋商文件中规定的资格要求的。
6.1.6供应商属于投标禁止情形的。
6.1.7磋商响应文件除价格标外出现报价的。
6.1.8响应报价超过了采购预算或最高限价的。
6.1.9同一供应商提交两个（含两个）以上不同的响应报价的。
6.1.10供应商的磋商最终报价大于自己前一轮的。
6.1.11不符合法律、法规和磋商文件中规定的其他实质性要求的。
6.1.12供应商被 “信用中国”网站列入失信被执行人或重大税收违法案件当事人名单或政府采购严重失信行为记录名单。或查询“信用中国”网站后发现供应商存在其他不符合《中华人民共和国政府采购法》第二十二条规定条件的信用记录。
6.1.13 响应文件含有采购人不能接受的附加条件的。
6.1.14磋商小组认为供应商的报价明显低于其他通过资格审查供应商的报价，有可能影响产品质量或者不能诚信履约的，将通过电话形式要求其在合理的时间内提供说明，必要时提交相关证明材料；供应商不能证明其报价合理性的，磋商小组应当将其作为无效响应处理。
6.1.15本项目采购产品被财政部、国家发改委、生态环境部等列入“节能产品品目清单”、“环境标志产品品目清单”强制采购范围，而供应商所投标产品不在强制采购范围内的。（所投产品如属于政府强制采购节能产品品目清单范围内，响应文件中必须提供国家确定的认证机构出具的、处于有效期之内的该节能产品认证证书复印件）。
6.1.16投标人的商务技术部分得分相差异常悬殊，评标委员会一致认为得分畸低者有可能影响产品质量或者不能诚信履约的。
6.1.17商务技术分不满30分的；
6.1.18其他法律、法规及本磋商文件规定的属无效响应的情形。
6.2出现下列情形之一的，磋商失败。
6.2.1符合条件的供应商或者对磋商文件作实质响应的供应商不足3家的（市场竞争不充分的科研项目，以及需要扶持的科技成果转化项目可以是2家）；
6.2.2出现影响采购公正的违法违规行为的；
6.2.3因重大变故，采购任务取消的。
6.2.4磋商小组认定磋商文件存在歧义、重大缺陷导致评审工作无法进行。
6.3 响应文件提交截止时间结束后参加磋商的供应商不足三家的处理：
6.3.1如出现响应文件提交截止时间结束后参加磋商的供应商或者在评审期间对磋商文件做出实质响应的供应商不足三家情况，按政府采购相关规定执行。
（六）成交
1.确定成交单位
1.1成交候选供应商的选取原则和数量见磋商文件第四部分规定。
1.2采购人授权磋商小组在成交候选供应商中直接确定成交供应商。
1.3 采购人将在“启东市人民政府网”发布成交结果公告，公告期限为1个工作日。
1.4 若有充分证据证明，成交供应商出现下列情况之一的，一经查实，将被取消成交资格：
1.4.1提供虚假材料谋取成交的。
1.4.2向采购人行贿或者评审专家提供其他不正当利益的。
1.4.3恶意竞争，最终总报价明显低于其自身合理成本且又无法提供证明的。
1.4.4属于本文件规定的无效条件，但在评审过程中又未被磋商小组发现的。
1.4.5与采购人或者其他供应商恶意串通的。
1.4.6采取不正当手段诋毁、排挤其他供应商的。
1.5.有下列情形之一的，视为供应商串通参与磋商，响应无效：
1.5.1不同供应商的响应文件由同一单位或者个人编制；
1.5.2不同供应商委托同一单位或者个人办理磋商事宜；
1.5.3不同供应商的响应文件载明的项目管理成员或者联系人员为同一人；
1.5.4不同供应商的响应文件异常一致或者响应报价呈规律性差异。
2.质疑处理
2.1 提出质疑的供应商应当是参与所质疑项目采购活动的供应商。潜在供应商依法获取其可质疑的磋商文件的，可以对磋商文件提出质疑。
2.2供应商认为磋商文件、采购过程和采购结果使自己的权益受到损害的，可以在知道或应知其权益受到损害之日起七个工作日内，以书面形式向采购人提出质疑。上述应知其权益受到损害之日，是指：
2.2.1对可以质疑的磋商文件提出质疑的，为收到磋商文件之日或者磋商文件公告期限届满之日；
2.2.2对采购过程提出质疑的，为各采购程序环节结束之日；
2.2.3对成交结果提出质疑的，为成交结果公告期限届满之日。
供应商应当在法定质疑期内一次性提出针对同一采购程序环节的质疑。
2.3质疑函必须按照本磋商文件中《质疑函范本》要求的格式（格式详见附件10）和内容进行填写。供应商如组成联合体参加磋商，则《质疑函范本》中要求签字、盖章、加盖公章之处，联合体各方均须按要求签字、盖章、加盖公章。
2.4对采购方式、磋商文件中项目需求、供应商资格条件、评审方法和评审标准、资格审查结果等应当由采购人答复的质疑，请向采购人提出，由采购人负责答复。
为方便供应商提起质疑，供应商可通过邮寄方式向采购人提交以书面形式的质疑。
采购人质疑接收人及联系方式，见磋商文件第一部分。
2.5以下情形的质疑不予受理
2.5.1内容不符合《政府采购质疑和投诉办法》第十二条规定的质疑。
2.5.2超出政府采购法定期限的质疑。
2.5.3未参加磋商活动的供应商或在磋商活动中自身权益未受到损害的供应商所提出的质疑。
2.5.4供应商组成联合体参加磋商，联合体中任何一方或多方未按要求签字、盖章、加盖公章的质疑。
2.6供应商提出书面质疑必须有理、有据，不得捏造事实、提供虚假材料进行恶意质疑。否则，一经查实，采购人有权依据政府采购的有关规定，报请政府采购监管部门对该供应商进行相应的行政处罚和记录该供应商的失信信息。
3.成交通知书
3.l成交结果确定后，采购人将向成交供应商发出成交通知书（详见磋商文件第四部分）。
3.2成交通知书将是合同的一个组成部分。对采购人和成交供应商均具有法律效力。成交通知书发出后，采购人改变成交结果的，或者成交供应商放弃磋商项目的，应当依法承担法律责任。
（七）授予合同
1.签订合同
1.l成交供应商应当在成交通知书发出之日起十五日内，按照磋商文件确定的事项与采购人签订政府采购合同。
1.2磋商文件、成交供应商的响应文件及磋商过程中有关澄清、承诺文件均应作为合同附件。
1.3签订合同后，成交供应商不得将货物及其他相关服务进行转包。未经采购人同意，成交供应商也不得采用分包的形式履行合同，否则采购人有权终止合同。政府采购合同分包履行的，成交供应商就采购项目和分包项目向采购人负责，分包供应商就分包项目承担责任。转包或分包造成采购人损失的，成交供应商应承担相应赔偿责任。
2.货物和服务的追加、减少和添购。
2.1政府采购合同履行中，采购人需追加与合同标的相同的货物和服务的，在不改变合同其他条款的前提下，可以与成交供应商协商签订补充合同，但所有补充合同的采购金额不超过原合同金额10%。
2.2采购结束后，采购人若由于各种客观原因，必须对采购项目所牵涉的货物和服务进行适当的减少时，在双方协商一致的前提下，可以按照采购时的价格水平做相应的调减，并据此签订补充合同。
第三部分 项目需求
供应商在制作响应文件时仔细研究项目需求说明。项目需求包括技术要求和商务要求:技术要求是指对采购标的功能和质量要求，包括性能、材料、结构、外观、安全，或者服务内容和标准等；商务要求是指取得采购标的的时间、地点、财务和服务要求，包括交付（实施）的时间（期限）和地点（范围），付款条件（进度和方法），包装和运输，售后服务，保险等。
供应商不能简单照搬照抄磋商文件项目需求说明中的技术、商务要求，必须作实事求是的响应。
其内容包含：
一、项目基本概况（服务范围）
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二、服务实施地点：采购人指定地点。
三、服务要求:满足国家现行规范、规定及采购人要求。
四、服务期限：服务期自合同签订之日起一年，实行一年一考核一续签合同的办法，采购人有权单方决定是否续签后一年度合同，除政策性调整最低工资外，合同金额不作改变。如果成交供应商没有达到合同所要求履行条件之一的，则采购人有权在委托期限内随时终止合同。
注：本项目预算为一年度的预算，根据《政府购买服务管理办法》第二十四条规定，本项目根据采购结果，采取一次招标三年沿用。一年合同期满后，采购人未获得预算批复或因政策变化采购需求取消，则经采购人书面通知供应商后，合同到期终止不再续签，或因经济环境变化等因素的影响，次年预算压减，采购人也将根据新的预算重新采购，供应商自行承担相应风险。
五、采购标的需满足的质量、安全、技术规格、物理特性等要求；
（一）设备基本情况
设备管理分为：变配电系统、电气设备系统、给排水设备系统、消防系统和会议系统等。
（二）卫生保洁基本情况
保洁分为建筑物内和建筑物外保洁两部分。
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物业管理的内容与要求
A、物业管理内容：
（1）负责卫生保洁服务；
（2）负责会议、接待服务；
（3）负责各设施设备日常零星保养、维修服务；
（4）负责保安服务；
（5）负责绿化养护服务。
B、分项管理内容要求
投标人应当按以下内容和要求提供物业管理服务：
一)、设备管理的内容与服务质量要求
1、设施设备管理的内容
①变配电系统：变配电设备的运行操作、日常巡视抄表、定期检查、计划保养、故障维修、应急处理、配电间强电井清洁等工作。其中定期检查内容包括：
1.1变压器及旋转电机的声音、湿度是否正常。变压器的冷却装置运行是否正常。
1.2电容器有无异声及外壳是否有变形膨胀等现象。
1.3电力电缆终端有无渗漏油现象。
1.4各种符号指示是否正常，二次回路的小开关、小刀闸位置是否正确。
1.5仪表指示是否正常，指针有无弯曲、卡住现象，电度表有无停走或倒走现象，电度表有无数值激增的情况。
1.6直流电线电压及浮充电流是否适当。
1.7大风来临前，检查周围杂物，防止杂物吹进设备，大风时注意室外软导线偏后相间及时距离是否过小。
1.8雷电后，检查瓷绝缘有无放电痕迹，避雷针是否放电，雷电记数器是否正常工作。
1.9重负荷时，检查触头，接头有无过热现象。
1.10夜间熄灯巡视检查瓷绝缘有无放电闪路现象。连接点处有无过热发红的现象。
1.11检测每一年一次，由有资质的专业公司实施。
②电气设备系统：配电间出线桩头至各动力柜（箱）、照明柜（箱）、电缆、母线、照明灯、应急灯、电源插座、泛光亮化照明、庭园照明等设备的运行操作、日常巡视抄表、定期检查、计划保养、故障维修、应急处理、强电井清洁等工作；
③给排水设备系统：生活水泵、排水泵、潜水泵、水箱、水池、水处理装置、电热水器、卫生洁具、污水处理、室内外管道、阀门及水表附件等系统设备的运行操作、日常巡视、数据记录、定期检查、计划保养、故障检修、应急处理、机房清洁等工作。
④消防系统：包括消防维保，消防设施设备的维修。对消防监控系统、火灾自动报警系统、自动喷淋系统、室内灭火栓、新风系统、排防烟系统、安全疏散应急系统、防火门系统、二氧化碳等灭火系统进行日常管理和养护维修。
⑤其它日常零星保养、维修工作。
2、设备管理服务质量要求
①设备、设施完好率达到100%；设备管理、保养、检修制度完备，记录完善。
②接到故障报修通知后，10分钟内需到达现场。维修及时率达100%，维修合格率达100%。
③供水、蓄水设备设施运行正常；排水、排污系统畅通，无堵塞、漫溢现象。
④照明系统外观整洁无缺损、松落等安全隐患、无蚊虫、蜘蛛网、积尘等。
⑤严格执行消防法规，建立消防设施设备管理制度，建立月、季、年巡检登记制度，确保整个系统处于良好的状态。
⑥定期检查保养消防设施设备，重点部位、重点设备每周检查一次，一般设备每月检查一次，每季对系统进行全面巡查一次，重大节日增加检查次数，确保质量达到消防要求。保证系统开通率及完好率。发现问题及时向特约维保单位报修，并协助采购方督促特约维保单位全面履行合约。合约到期后由中标方负责特约维保。
⑦提供每天24小时监控值班及技术与人员保障，有故障时，维修人员应及时到场维修，并做好检查、维修记录。接到火警、漏水等报修报警电话，10分钟内派人到场，确保随时处置各类突发情况。保持紧急疏散通道畅通，紧急疏散指示灯运行正常。
⑧演练并熟悉执行消防事故应急预案。
⑨确保无重大设备责任事故及重大安全事故发生。
⑩制定设备管理制度、操作规程、工作守则。
⑾制定各设备系统的经济运行方案，记录各设备运行参数，定期分析并加以调整。
二）、室内外卫生保洁管理服务内容及其要求
1、卫生保洁服务内容
①所有办公室内的日常保洁及地板、沙发、棉织布品（如窗帘等）的清洁保养。
②地下室设备用房、所有会议室的保洁。
③公共部位的所有清洁保养工作，包括门窗、走廊、楼梯、楼道、庭院、厕所、大厅、茶水间、广场、停车位以及痰盂、垃圾箱等。
④垃圾的清运工作、化粪池清掏和管道疏通；
⑤大楼内外各类大理石的清洁保养。
⑥适当范围内新增保洁管理服务项目。
⑦主楼、楼前场地各类设施的防盗。
⑧接待活动的环境布置（含食堂餐饮摆台）所需管理服务。
2、卫生保洁服务要求
①保洁管理服务标准按照国家公共场所卫生标准执行,并细化考核细则(另定)。
②有用户投诉和服务要求时，应在10—15分钟时间内向相关部门发出工作通知单，对于投诉应在一个工作日内电话或书面或上门回复客户处理进展情况。投诉率低于2‰；处理率和回访率达100%。
③全体员工在管理服务期间，必须仪容整洁、仪表端正、礼仪规范，做到文明礼貌，热情周到。
④每日至少两次对所管辖区域进行巡视检查，发现问题及时解决，建立检查及问题处理情况的台账。
⑤每月底向甲方提交保洁管理服务运行情况工作报告。
⑥按档案管理的要求，将保洁管理服务的有关资料分门别类装订成册，定期保存。
⑦及时落实业主要求的其它合理服务事项。
⑧按照创卫要求，定期做好消灭蚊虫、苍蝇、蟑螂等工作。
⑨根据季节转换特点，主动做好保洁调整工作。
⑩确立工作过程中的明确标识并具有可追溯性。
⑾健全具有可操作性的管理服务程序文件。
⑿对会议室要及时打扫，保持地面、墙壁、设施清洁及窗明几净。
⒀公共部位保洁随时打扫，保持空气清新，室内外整洁卫生。配有清洁机、抛光机、吸尘器等保洁设备。
⒁洗手间及卫生间：洗手液、擦手纸要及时添加不断档；洁具、墙面、地面、玻璃等室内设施要随时清扫，做到无异味、无积水。
⒂走廊：随时打扫，做到地面、墙壁、顶棚的洁净，无杂物，无污痕，无尘挂，清洁光亮；灯罩内无垃圾；走道四角及踢脚板保持干净卫生。
⒃大厅地面大理石保持干净、光亮；其它部位，如墙面、地面、栏杆、椅子、沙发、灯座等保持光亮、整洁；大厅玻璃门、窗、框保持干净，光亮。大厅内不锈钢保持光亮。地面大理石定期打蜡保养。
⒄楼内垃圾筒摆设整齐，把垃圾袋套在垃圾箱内，及时清理，确保无异味。
⒅楼内墙面及走道设施、门框、通风口，保持干净清洁。
⒆庭院：每天清扫，保持院落干净整洁卫生。
⒇办公室保洁：及时打扫，保持地面、墙面、屋顶、门窗、空调、踢脚线等部位的清洁卫生。
21停车位：车辆摆放整齐、地面干净卫生。
22清洁、保洁区内实行严格保洁制，垃圾日产日清并按指定位置倒入，卫生设施齐全、完好率99%，对破损的卫生设施及时更换。
23管理人员标识明显；物管方面各指示标识清晰、规范100%。
24管理人员培训合格率及组织人员参加培训取证率100%。
25清洁、保洁率99％。
26未经业主同意不允许分包，否则终止协议。
27必须诚信履行《投标书》中的“管理体制承诺”和管理机构及人员岗位设置、设施设备配置等各项承诺。
28保持员工队伍相对稳定，调动技术骨干，须经甲方同意。按合同书保洁员工岗位设置表配足，不得擅自减少。若发现减少且无正当理由，业主有权在次月扣除投标人相应的人均管理服务费，并要求投标人及时补足规定人数。
29必须服从、落实业主的管理服务要求。
30必须制定回访制度，每月回访一次，听取意见，改正工作。
31必须使卫生保洁管理服务程序化，使卫生保洁过程有全程记载和责任人，以便监控质量，供业主随时抽查核实。
三）、会议服务内容及要求
①负责会务工作及会议室、接待室内的卫生保洁工作。
②负责会场布置、会标、台签、茶具茶水、音响、话筒。
③符合各等会议的规范服务，会议服务满意率达95%以上。
④会议服务预告为：
一般服务：临时通知；
三级服务：提前三小时通知；
二级服务：提前一天通知；
一级服务：提前三天通知。
四）、智能化管理内容及要求
（1）根据采购人的要求，做好大厅电子屏发布系统的信息发布及日常管理；
（2）做好会议系统的日常管理；
（3）协助维保单位定期对智能化系统进行检查，保养，确保运行正常。
五）、保安服务内容及要求
（1）安全保卫主要包括：门卫管理、外来人员控制、车辆管理、日常巡查、安全监控等。
（2）服务标准及要求：
①配备不少于3名保安。实行24小时门卫值班制度（包括节假日），负责对整个区域内安全保卫、值勤、巡逻、日常检（巡）视等工作；负责对外来人员实行进出管理；对物品进出实施分类管理，建立相应台帐，拒绝限制、危险物品进入，严禁非工作人员寄放物品；实行大件物品进出审验制度，对区域内所有搬出物品，须有采购方管理部门的书面批准手续，并登记出门时间、经办人；对重点区域、重点部位、对发现较为严重的违规、违法行为应及时制止并通知有关部门到现场采取必要措施，随时准备启动相应的应急预案；
②负责停车位和管理区域内机动车辆、非机动车定点停放管理，确保车辆停放有序；
③落实整个区域防盗、防破坏等安全防范措施，发现管理区域内安全隐患及时报告并协助处置；
④按规定着装，佩戴工作证。上岗时保持高度警惕。负责各区域的安全、秩序、环境、设备设施的24小时巡逻值守，具体按采购人要求执行。
六）、绿化养护服务内容及要求
绿化养护，包括绿化的修剪、养护、造型、除虫、消杀、割草等（至少一个月一次）。
七）、行政管理
（1）负责管理和协调综合部门、食堂、卫生保洁、保安、工程维修保养、绿化养护等各部门的工作；
（2）按月对物业管理人员实施考勤、督查和考核，并每月将考勤、督查和考核情况向业主相关管理部门反馈。
四、采购标的的数量、采购项目交付或者实施的时间和地点；
各类人员的要求
本项目需配备物业管理人员的人数由投标人根据岗位需求及实际人员素质情况来确定。根据本项目需求情况和要求，投标人应为业主提供相应的服务。
A、人员配置情况
| 岗位 | 人数 | 说明 |
| 项目管理员 | 1 | 负责统筹、会务接待（调试电脑、投影、话筒、席位卡等）及大楼监控、指挥中心信息化管理 |
| 保洁人员 | 2 | 共4层。大楼内所有办公室入室打扫，大楼内外公共区域保持环境整洁。 |
| 保安 | 3 | 两班倒，24小时全年无休 |
| 水电工 （可兼职） | 1 | 即时响应 |
| 绿化养护人员 | 1 | 定期（至少一个月一次）对园区大楼周边绿化消杀、割草，同时保洁等。 |
| 合计 | 8 |
注：以上为人员最低人数配置，中标人在签约进场管理后未按配置要派员的，必须按招标人要求整改到位，否则视为违约，招标人有权解约并不予退回履约保证金。
B、人员素质要求
（1）遵纪守法、爱岗敬业、品行端正、诚实守信，具有良好的道德素养；
（2）身体健康，形体端正，具有正常履行岗位职责的身体条件；
（3）本项目按招标时承诺的人员到岗，不得更换。
（4）服务人员素质要求：
①项目管理员（兼会务接待）：年龄在40周岁以下的女性，大专或以上学历，有1年及以上物业服务经验。每日工作时限不少于8小时（7:30-11:30 13:30-17:30），节假日（双休日、国家法定节假期）不上班，如遇突击任务及重大活动等原因，服务供应商应无条件按采购人要求完成布置的工作。
②保洁人员：年龄在60周岁以下的女性，有2年及以上相关工作经验以上的。每日工作时限8小时（上午7:30-11:30 、下午13:30-17:30），节假日（双休日、国家法定节假日）不上班，如遇突击任务及重大活动等原因，服务供应商应无条件按采购人要求完成布置的工作。
③保安人员：
<1>年龄在65周岁以下的男性，户口不限；手脚灵活有较强责任心，2年及以上工作经验；维持公共秩序,包括安全监控 、巡视 、门岗执勤和消防安全管理,参加交通、消防、治安等应急工作。两班倒，24小时全年无休。
<2>初中或以上文化程度，体型标准，五官端正；
<3>自愿从事保安工作，爱岗敬业，乐于奉献。有较强的工作责任心，敢于同违法犯罪分子作斗争。服从管理，听从指挥，有良好团队精神；
<4>如若采购人认为某名保安员没有适当履行职责时（原因包括但不限于：不到场地报告，弃职，不全面或不适当的背景调查等），采购人将通知成交供应商，成交供应商应在3日内选派一名更有经验和培训经历的人来替换，但不得向采购人提出费用要求。对派驻采购人的人员在工作中的违纪、失职者给予相应的处罚或处理。
④工程人员（水电工设备维修）：要求年龄在55周岁以下的男性，有五年以上工作经验，掌握配电、给排水、零星维修等方面的知识，持有应急管理厅签发的高压电工和低压电工证，具有较强的实际操作能力。
⑤绿化养护人员：年龄在60周岁以下，具有相关的工作经验。
C、其它要求
（1）进驻的物业公司人员，应根据不同的工种配发工服和工号牌，仪容仪表要符合规定标准，发型要统一；
（2）在进驻前应向业主提供所有工作人员的本人身份证及相关证书、工作经历的证明材料（按本项目的人员要求）供查验，并将复印件备案，所有进驻的物业公司人员以及以后人员变更，都必须经过业主的同意。
（3）男员工不准留胡须、蓄长发；女员工不准浓妆艳抹或佩过份的饰物，头发染色不能过艳。所有员工白天工作时间不能着大衣和背心或敞胸、露怀工作；
（4）不准带朋友或亲戚进入工作场所，不准在业主办公区域内抽烟或吃零食、闲谈等，工作中使用语言要文明，举止要大方；
（5）在业主临时开展的大型会议、接待等公务活动时，如上述岗位原配置的人数不能满足需要，物业公司应随时从本公司内抽调具备相应服务能力和素质的人员加强力量，以保证正常业务的开展。
（6）针对本项目保洁服务须有必备的相应工具（如扫帚、吸尘器、拖把、铲刀等）由服务供应商提供，易耗品（如抹布、清洁球、洗手液、卫生纸、厕所纸篓、垃圾袋、清洁剂等）由采购人承担；
（7）采购人提供保洁所需办公室，根据需要在适合的地点配备洁具堆放间；
（8）进驻的物业公司所有人员食宿自理，由服务供应商自行解决。其中，保安人员值夜班的住宿由采购人提供。
五、采购标的的验收标准；
1、采购人将对中标人的管理服务按月度实施考核，不定期抽查管理服务质量，并按照以下考核得分支付：90-100分支付当月全额服务费；80-90分扣除当月全额服务费用的2%；70-80分扣除当月全额服务费用的5%；60-70分扣除当月全额服务费用的10%；60分以下扣除当月全额服务费用的15%，连续两个月考核60分以下，甲方可直接解除合同，且不承担任何赔偿。
在合同履行过程中，因中标供应商原因造成重大安全事故或重大不良影响及舆情的，采购人有权解除合同。
| 序号 | 考核细则内容 | 扣分数 |
| 1 | 日常问题整改不及时，超过2天的，无特殊情况说明，每延长一天扣除当月考核分1分。 | |
| 2 | 物业人员的仪容仪表、礼貌用语，服务与礼仪接待服务规范，不符合要求的，月度考核扣1分。 | |
| 3 | 以月度为单位，值岗期间出现睡岗现象的，第一次月度考核扣1分；第二次月度考核扣2分；以此类推。 | |
| 4 | 月度重要接待出现原则性失误1次，视情扣1-5分。 | |
| 5 | 按时足额发放薪水，违反合同克扣员工工资的，从管理费中扣除该员工工资的2倍金额；请长病假未按规定及时上报甲方，并无证明的，从管理费中扣除该员工工资的2倍金额。 | |
| 6 | 有效投诉1次，月度考核扣1-5分。 | |
| 7 | 出现打架等妨碍社会治安类问题的，出现1次，月度考核扣5分。 | |
| 8 | 规划展示楼内公共区**** | |
| 9 | 因乙方巡逻不到位、拖延工作或不作为，如火灾、漏水、意外伤害等异常情况不汇报或汇报不及时，造成甲方损失的，除承担损失以外，视情节轻重处以月度扣5-10分处理。 | |
| 10 | 恶劣天气应及时做好防范措施，未做到位的，造成园区各类门窗损坏的，由乙方承担责任，并扣10分。 |
说明：考核总分100。
2.在合同期内如遇国家政策性调资（如最低工资标准等）产生的增量部分，由成交供应商向采购人提出申请，并经双方对增加费用协商一致后，由采购人承担。
中标价是中标人完成招标范围内全部物业服务项目内容的全部费用，如中标人漏项的，不予调整，且合同期间固定不变。
六、付款方式：物业服务费按季度拨付，按先考核后支付方式进行，即每季度结束后的十个工作日内，由采购人对成交供应商上季度的服务工作进行考核（考核方式和考核细则另行规定），考核结束后的七个工作日内将上季度的服务费（扣除考核罚扣款）支付给物业公司。
七、报价注意事项
本项目投标报价采用固定总价，包括以下费用：
1.员工的工资、五险（医疗、养老、工伤、生育、失业）、人员服装、劳保用品、福利、津贴、职业病、突然死亡等各类费用。
人员要求：管理员1名40岁以下，大专及以上学历；保安3名，男，65岁以下；保洁2名，女，60岁以下；水电工兼职1名，绿化养护1名。身体健康无不良记录。超龄人员必须购买人身意外险。
2.保洁工具及维修工具费用。
3.管理费、税费、风险金。
4.为履行合同产生的其它费用。
备注：
（1）进场后，按招标人员配置要求及投标承诺，向甲方上交所有人员身份证复印件和人员排班。不得随意更换员工。如发现人员配置不足或未缴纳五险，将扣除相关人员费用。
（2）成交供应商需为所有人员缴纳五险，人员工资不得低于启东最低标准2490元；
（3）五险（养老、医疗、失业、工伤、生育）的最低基数，最低工资标准里含员工五险个人部分。
八、履约保证金：
1、本项目成交后的履约保证金为项目成交价的10%，成交供应商的履约保证金须在成交通知书发出之日起至合同签订前汇入采购单位账户（应当以数字人民币、支票、汇票或者金融机构、担保机构出具的保函等非现金形式提交），成交供应商凭成交通知书与采购单位签订合同。超期或未有协商，则视为自动放弃成交资格。
2、成交供应商全部履约合同义务，经采购单位验收合格无质量、进度等问题的，采购人在验收合格后一次性退还履约保证金。
3、发生以下情况的，履约保证金不予退还或部分退还：
a.签订合同后，成交供应商不履行合同义务的，采购单位有权全额扣除履约保证金，全额不予退还，同时采购单位亦有权终止合同，成交供应商还须承担相应的法律赔偿责任。
b.成交供应商在履约过程中发生违约行为，给采购单位造成损失的，采购单位有权在成交供应商缴纳的履约保证金中予以扣款，以弥补采购单位经济损失，不足的部分成交供应商另外补齐。
第四部分 评审方法和评审标准
评审方法：综合评分法。
综合评分法，是指响应文件满足磋商文件全部实质性要求且按评审因素的量化指标评审得分最高的供应商为成交候选供应商的评审方法。评审时，磋商小组各成员独立对每个有效响应的文件进行评价、打分，然后汇总每个供应商每项评分因素的得分。
最后报价将作为评审价。采购人发出最后报价填报通知后，所有的响应供应商须在规定的时间内填写并提交最后报价，未在规定时间内提交最后报价的或超过第一轮报价的，视作无效响应处理。
最后报价是供应商响应文件的有效组成部分。提交最后报价的供应商不得少于3家；只有符合《政府采购竞争性磋商采购方式管理暂行办法》第三条第四项及《财政部关于竞争性磋商采购方式管理暂行办法有关问题的补充通知》（财库[2015]124号）规定情形的，提交最后报价的供应商可以为2家。
供应商价格部分和商务、技术部分的合计分值，为该供应商的评审总得分。
评标结果按评审后总得分由高到低顺序排列，确定成交候选人名单并按顺序确定成交供应商。得分相同的，按响应报价由低到高顺序排列，得分且响应报价相同的并列。
评委在认真审阅响应文件的基础上，根据各响应文件的响应程度独立评判，不得统一打分。
（一）磋商小组对供应商资格进行审查。
供应商资格不合格的，其响应文件判定为无效响应文件。
（二）磋商小组对符合资格供应商的响应文件进行符合性审查。
未通过符合性审查的响应文件，将被判为不满足磋商文件实质性要求。
（三）价格分：50分
价格分统一采用低价优先法计算，即满足磋商文件要求且最后综合报价最低的供应商的价格为磋商基准价，其价格分为满分。其他供应商的价格分统一按照下列公式计算（磋商报价得分保留小数点后两位）：
磋商报价得分=（磋商基准价/最后综合报价）×价格权值×100
（四）商务技术分：50分
各供应商得分为磋商小组成员评分的算术平均分，分值保留小数点后两位。
| 序号 | 评分点 | 评分细则 | 得分 |
| 1 | 管理实施方案及管理技术手段 (35分) | 物业管理服务综合方案：根据各投标方案对项目整体分析，管理模式、特点，管理理念、计划，总体模式及配套措施完整、细致等内容进行打分。 方案完全满足磋商文件对项目服务的要求，结构严谨，内容完整详实，能够针对采购项目内容要求而细化制定，项目管理运行机制健全，得5分；能够满足磋商文件对项目服务的要求，项目服务方案完整，为本项目的服务要求而制定的措施较齐全，服务定位和目标尚可、管理标准可行性、各阶段服务实施可操作性，得3分；有项目服务方案，但方案内容笼统，没有针对本项目细化制定，承诺通过后期优化能够实现采购文件要求，得1分；未提供不得分。 | 5分 |
| 保洁服务方案：保洁服务方案具有健全的管理制度，完善的保洁计划，规范的作业标准，人员配置方案合理的得5分；保洁服务方案具有较健全的管理制度，较完善的保洁计划，较规范的作业标准，人员配置方案较合理的得3分；保洁服务方案有涉及管理制度、保洁计划及作业标准的，人员配置方案一般的得1分；未提供不得分。 | 5分 | ||
| 会议服务方案：会务及接待保障管理方案，包括服务规范、操作流程、人员培训等内容进行打分。 会务组织方案详细完整、会务服务操作规程明确、会务人员培训计划优秀得5分；会务组织方案完整但有缺陷、会务服务操作规程基本明确、会务人员培训计划良好得3分；会务组织方案较差、会务服务操作规程不明确、会务人员培训计划一般得1分；未提供不得分。 | 5分 | ||
| 物业管理区域内工程（含变配电、电气、给排水、消防设备系统）服务、绿化养护服务方案：方案详细具体，具有针对性，可实施性强的得5分；方案内容一般，比较有针对性，可实施性一般的得3分；方案考虑欠缺有缺漏，不具有针对性，较难实施的得1分；未提供不得分。 | 5分 | ||
| 物业管理区域内保安服务方案：方案详实可行，措施完善得5分；方案基本可行，措施较完善得3分；方案不全面，措施不到位的得1分；未提供不得分。 | 5分 | ||
| 突发应急方案：紧急情况（水、火灾、电、各类设备、异常天气等其他突发性事件）处理应急方案。 处置突发事件方案概述详细，制定相应防范措施，切实可行且高效率得5分；概述较为详细，确定可能发生的事故类型及危害程度，能满足项目实施需要得3分；方案简单，基本能满足项目实施需要的得1分；未提供不得分。 | 5分 | ||
| 根据本项目需求，编制服务定位和目标、管理标准、各阶段服务实施、重点难点分析、节能降耗措施、职业健康和劳动保护方案、安全生产的管理方案等： 服务定位和目标精准、管理标准合理完整、各阶段服务规范严谨、重难点分析等方案全面的得5分；服务定位和目标尚可、管理标准可行性、各阶段服务实施可操作性的得3分；服务定位和目标不明确、管理标准有欠缺、各阶段服务实施可操作性不强的得1分；未提供不得分。 | 5分 | ||
| 2 | 人员配置（5分） | 拟派项目管理员兼会务：具有中级或以上职称的得1分；具有本科学历或以上学历的得1分；具有二级(技师）或以上企业人力资源管理师得1分；本项最高3分。 注：①提供相关证书；②供应商所在地社保机构出具的由供应商为拟派项目管理员兼会务缴纳的本磋商公告发布之日前近三个月的养老保险缴费证明 | 3分 |
| 由于园区属于文旅板块，每年均会举办一定数量的重大文旅活动，如可以在活动过程中额外免费提供每年2次的礼仪服务配合活动需要，可得2分，否则不得分。 备注：礼仪人员要求至少提供2名，女性，形象好气质佳，年龄30岁以下，有统一的着装，熟悉礼仪流程。 注：供应商需提供承诺书，格式自拟。 | 2分 | ||
| 3 | 综合实力（8分） | 投标供应商自****（以合同签订时间为准）以来承担过非住宅项目（需包含工程、保洁、保安、会议服务类似内容）业绩的，有1个得2分，本项最高4分。 注：提供合同（合同需包含相关服务内容，合同中无法体现的，需有业主出具的证明） | 4分 |
| 投标供应商自****（以颁发时间为准）以来获得行业协会或政府行政部门颁发的与物业服务相关的奖项，国家级的得3分，省级的得2分，地市级或以下的得1分，本项最高3分。 注：不重复计分，以分值高者计；对于提供协会颁发奖项的投标供应商，需提供所获奖项证明材料及政府部门委托该协会颁发对应奖项证明文件。 | 4分 | ||
| 4 | 管理体系认证证书评价（2分） | 投标供应商具有有效期内的质量管理体系认证证书、环境管理体系认证证书、职业健康安全管理体系认证证书，信息安全管理体系认证证书、生活垃圾分类能力认证证书，有一项得1分，本项最高2分。 注：上述认证证书必须在中国国家认证认可监督管理委员会官网可查，投标时须提供在此网站上查验的截图及证书，未提供不得分。 | 2分 |
| 注：①商务技术分不满30分的，作为无效投标处理。 ②上述所涉及的相关证明材料复印件均须加盖单位公章，供应商需对投标资料的真实性负责，如发现弄虚作假将取消成交资格。 | |||
（五）政府采购政策功能落实
1、小微型企业价格扣除
（1）本项目对小型和微型企业产品给予10%的扣除价格，用扣除后的价格参与评审。
（2）供应商需按照《政府采购促进中小企业发展管理办法》（财库﹝2020﹞46 号）的规定提供相应的《中小企业声明函》。
（3）企业标准请参照《关于印发中小企业划型标准规定的通知》（工信部联企业[2011]300号）文件规定自行填写。
2、残疾人福利单位价格扣除
（1）本项目对残疾人福利性单位，给予10%的价格扣除，用扣除后的价格参与评审。
（2）残疾人福利单位需按照采购文件的要求提供《残疾人福利性单位声明函》。
（3）残疾人福利单位标准请参照《关于促进残疾人就业政府采购政策的通知》（财库〔2017〕141号）。
3、监狱和戒毒企业价格扣除
（1）本项目对监狱和戒毒企业（简称监狱企业）给予10%的价格扣除，用扣除后的价格参与评审。
（2）监狱企业参加政府采购活动时，需提供由省级以上监狱管理局、戒毒管理局(含新疆生产建设兵团)出具的属于监狱企业的证明文件。供应商如不提供上述证明文件，价格将不做相应扣除。
（3）监狱企业标准请参照《关于政府采购支持监狱企业发展有关问题的通知》（财库[2014]68号）。
4、残疾人福利单位、监狱企业属于小型、微型企业的，不重复享受政策。
5、大中型企业与小微企业（残疾人福利单位、监狱企业）组成联合体或者大中型企业向小微企业（残疾人福利单位、监狱企业）分包的，对联合协议或者分包意向协议约定小微企业合同份额占到合同总金额30%以上的，对联合体或者大中型企业的报价给予6%的扣除，用扣除后的价格参与评审。
6、联合体各方均为小型、微型企业（残疾人福利单位、监狱企业）的，联合体享受上述同类价格扣除，用扣除后的价格参与评审。
7、专门面向中小企业采购的项目或者采购包，不再执行价格评审优惠的扶持政策。
8、根据《江苏省政府采购信用管理暂行办法》的规定，供应商信用评价结果为三星的扣2分，评价结果为二星的扣3分，评价结果为一星的扣4分。
（六）成交供应商的确定
磋商小组汇总各评委评分后，综合评审得分最高的供应商为成交候选供应商，若总得分者有相同时，则投标报价低者排名优先，均相同时则通过抽签方式随机确定排名顺序。
本项目选取1名成交候选供应商，并编写评标报告。采购人应根据磋商小组推荐的成交候选供应商确定成交供应商。
（七）采购人代表宣布评审结果。
（八）公告成交结果
自确定成交供应商之日起2个工作日内，在启东市人民政府网公告成交结果公告，公告期限为1个工作日。
（九）发放成交通知书
公告成交结果的同时，采购人向成交供应商发放成交通知书。
成交通知书发出后，采购人不得违法改变成交结果，成交供应商无正当理由不得放弃成交。
第五部分 响应文件组成
响应文件由资格审查证明材料、商务技术文件、价格文件三部分组成。请供应商根据本磋商文件的要求按以上三部分提交响应书面材料。
一、资格审查证明材料（不能出现商务技术文件、价格文件）
1.投标人符合《政府采购法》第二十二条规定条件的声明函（格式见附件1）（如分公司参加投标的，另需提供总公司的授权证明）；
2.法定代表人身份证明及法定代表人的身份证正反面复印件（格式见附件2）；
3.法定代表人授权委托书原件，磋商代表本人身份证正反面复印件（格式见附件3，法定代表人参加的，无需提供授权委托书）；
4.提供合法有效的企业营业执照复印件（复印件加盖单位公章）；
5.参加采购活动前三年内在经营活动中没有重大违法记录的书面声明（格式见附件4）。
二、商务技术文件（不能出现价格文件）
1.供应商应根据本标书“磋商文件”中第三部分“项目需求”，仔细阅读并在理解的基础上结合本项目第四部分“评审方法和评审标准”中评标办法的要求提供相应材料。
注：①商务技术文件所涉相关证明材料复印件均须加盖单位公章，否则将导致商务技术文件对应的评分项不得分。②为方便评委评审，请供应商严格按评审办法中所涉及的事项顺序进行编制，可以补充相关材料。
三、价格文件
1.磋商响应报价表（格式见附件5）；
2.磋商最终报价表（格式见附件6）；
3.中小企业声明函、残疾人福利性单位声明函、监狱和戒毒企业证明材料(格式见附件7、8、9)
附件1
投标人符合《政府采购法》第二十二条规定条件的声明函
我单位参加________________ _（项目名称）投标活动。针对《中华人民共和国政府采购法》第二十二条规定做出如下声明：
1.我单位具有独立承担民事责任的能力；
2.我单位具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度；
3.我单位具有履行合同所必需的设备和专业技术能力；
4.我单位有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录；
5.我单位参加政府采购活动前三年内，在经营活动中没有重大违法记录；（1.供应商在参加政府采购活动前三年内因违法经营被禁止在一定期限内参加政府采购活动，期限届满的，可以参加政府采购活动。2.《中华人民共和国政府采购法实施条例》第十九条第一款规定的“较大数额罚款”认定为200万元以上的罚款，法律、行政法规以及国务院有关部门明确规定相关领域“较大数额罚款”标准高于200万元的，从其规定。）
6.我单位满足法律、行政法规规定的其他条件。
承诺人名称（公章）：
日期：年月日
附件2
法定代表人身份证明
先生/女士，身份证号码：，
现任我单位职务，为法定代表人，特此证明。
单位名称(盖公章)：
日 期： 年 月 日
附：法定代表人的身份证正反面复印件盖单位公章
附件3
法定代表人授权委托书
启东市公安局：
系中华人民共和国合法企业（或事业单位），法定地址：，特授权 启东江海产业园规划展示楼物业管理服务项目的投标，并签署全部有关文件、协议及合同。我单位对被授权人签名的所有文件负全部责任。被授权人签署的所有文件（在授权书有效期内签署的）不因授权的撤销而失效，本授权书自投标开始至合同履行完毕止。
被授权人无权转委托。
被授权人（签字或盖章）：性别：年龄：职务：
身份证号码：
通讯地址：
联系电话：
法定代表人（签字或盖章）：
单位名称（盖公章）：
日期：年月日
附：被授权人身份证正反面复印件加盖公章
附件4
参加政府采购活动前三年内在经营活动中没有重大违法记录和失信记录的书面声明
我单位郑重声明：参加本次政府采购活动前 3 年内，我单位在经营活动中没有因违法经营受到刑事处罚或者责令停产停业、吊销许可证或者执照、较大数额罚款等行政处罚。
在投标截止时间节点，没有被“信用中国”、“中国政府采购网”、“信用江苏”网站列入失信被执行人、重大税收违法案件当事人名单、政府采购严重违法失信行为记录名单。
单位名称（盖公章）：
授权代表签字：
日期： 年 月 日
附件5
磋商响应报价表
项目名称：
| 序号 | 项目名称 | 年度服务费总价 （小写/元） | 年度服务费总价 （人民币大写） |
| 1 | 启东江海产业园规划展示楼物业管理服务项目 | ￥ |
单位名称（盖公章）：
联 系 人：
联系电话：
日 期：
附件6
磋商最终报价表
项目名称：
| 序号 | 项目名称 | 年度服务费总价 （小写/元） | 年度服务费总价 （人民币大写） |
| 1 | 启东江海产业园规划展示楼物业管理服务项目 | ￥ |
注：
1.本表为格式表，不得自行改动，必须提供。
2.本表需提前加盖公章，无需密封在投标文件中，投标报价开标前不要填写，将在商务技术部分评审结束后现场提交最终报价。
单位名称（盖公章）：
法定代表人或被授权人（签字或盖章）：
时间： 年月日
附件7
中小企业声明函（工程、服务）
本公司（联合体）郑重声明，根据《政府采购促进中小企业发展管理办法》（财库﹝2020﹞46 号）的规定，本公司（联合体）参加（单位名称）的（项目名称）采购活动，工程的施工单位全部为符合政策要求的中小企业（或者：服务全部由符合政策要求的中小企业承接）。相关企业（含联合 体中的中小企业、签订分包意向协议的中小企业）的具体情况如下：
1.（标的名称），属于（采购文件中明确的所属行业）；承建（承接）企业为（企业名称），从业人员人，营业收入为万元，资产总额为万元，属于（中型企业、小型企业、微型企业）；
2.（标的名称），属于（采购文件中明确的所属行业）；承建（承接）企业为（企业名称），从业人员人，营业收入为万元，资产总额为万元，属于（中型企业、小型企业、微型企业）；
以上企业，不属于大企业的分支机构，不存在控股股东为大企业的情形，也不存在与大企业的负责人为同一人的情形。
本企业对上述声明内容的真实性负责。如有虚假，将依法承担相应责任。
注：1.如项目属性为“服务”或“工程”，请按本表填写。
2.从业人员、营业收入、资产总额填报上一年度数据，无上一年度数据的新成立企业可不填报。
3.中标（成交）供应商的《中小企业声明函》将随中标（成交）结果公告进行公示。供应商按照本办法规定提供声明函内容不实的，属于提供虚假材料谋取中标、成交，依照《中华人民共和国政府采购法》等国家有关规定追究相应责任。
企业名称（盖章）：
日期：
附件8
残疾人福利性单位声明函
本单位郑重声明，根据《财政部 民政部 中国残疾人联合会关于促进残疾人就业政府采购政策的通知》（财库〔2017〕141号）的规定，本单位为符合条件的残疾人福利性单位，且本单位参加______单位的项目编号为______的项目采购活动提供本单位制造的货物（由本单位承担工程/提供服务），或者提供其他残疾人福利性单位制造的货物（不包括使用非残疾人福利性单位注册商标的货物）。
本单位对上述声明的真实性负责。如有虚假，将依法承担相应责任。
注：1、供应商如不提供此声明函，价格将不做相应扣除。
2、中标（成交）供应商为残疾人福利单位的，此声明函将随中标（成交）结果同时公告，接受社会监督。供应商按照本办法规定提供声明函内容不实的，属于提供虚假材料谋取中标、成交，依照《中华人民共和国政府采购法》等国家有关规定追究相应责任。
供应商全称（盖章）：
日 期：
附件9
监狱和戒毒企业证明材料
（格式自拟）
根据《财政部司法部关于政府采购支持监狱企业发展有关问题的通知》（财库〔2014〕68号），监狱企业参加政府采购活动时，应当提供由省级以上监狱管理局、戒毒管理局（含新疆生产建设兵团）出具的，供应商属于监狱企业的证明文件。
注：1、供应商如不提供此声明函，价格将不做相应扣除。
2、中标（成交）供应商为监狱企业的，此声明函将随中标（成交）结果同时公告，接受社会监督。供应商按照本办法规定提供声明函内容不实的，属于提供虚假材料谋取中标、成交，依照《中华人民共和国政府采购法》等国家有关规定追究相应责任。
附件10
质疑函范本
一、质疑供应商基本信息
质疑供应商：
地址：邮编：
联系人：联系电话：
授权代表：
联系电话：
地址：邮编：
二、质疑项目基本情况
质疑项目的名称：
质疑项目的编号：包号：
采购人名称：
采购文件获取日期：
三、质疑事项具体内容
质疑事项1：
事实依据：
法律依据：
质疑事项2
……
四、与质疑事项相关的质疑请求
请求：
签字(签章)： 公章：
日期：
质疑函制作说明：
1.供应商提出质疑时，应提交质疑函和必要的证明材料。
2.质疑供应商若委托代理人进行质疑的，质疑函应按要求列明“授权代表”的有关内容，并在附件中提交由质疑供应商签署的授权委托书。授权委托书应载明代理人的姓名或者名称、代理事项、具体权限、期限和相关事项。
3.质疑供应商若对项目的某一分包进行质疑，质疑函中应列明具体分包号。
4.质疑函的质疑事项应具体、明确，并有必要的事实依据和法律依据。
5.质疑函的质疑请求应与质疑事项相关。
6.质疑供应商为自然人的，质疑函应由本人签字；质疑供应商为法人或者其他组织的，质疑函应由法定代表人、主要负责人，或者其授权代表签字或者盖章，并加盖公章。
