2024P22地块（佰翔南地块）开发项目全过程咨询及开发运营答疑纪要及补充通知（一）

2024P22地块（佰翔南地块）开发项目全过程咨询及开发运营

答疑纪要及补充通知（一）

各投标人：

我司组织招标的2024P22地块（佰翔南地块）开发项目全过程咨询及开发运营（招标项目编号：****），现就招标文件有关事宜发布答疑纪要及补充通知如下：

一、答疑

1、评标办法前附表条款号2.2.4（企业实力）中关于“承担开发运营任务（即代建代销）为同一家单位的得 2 分。承担开发运营任务（即代建代销）为同一家单位的得 2 分。”若承担开发运营任务的两家单位系同一集团旗下具有控股关系的子公司，或存在母子公司关系，且实际控制人相同，并均为联合体成员，是否可视同"同一家单位"予以得分

答：不可以，按招标文件执行。

2、评标办法前附表条款号2.2.4（获奖业绩）中关于“省级及以上优秀工程勘察设计奖”的认定范围招标文件规定，该奖项仅限中国勘察设计协会、省级（直辖市****

答：不予认可，按招标文件执行。

3、招标文件第二章投标人须知 第一节 投标人须知前附表条款号1.4.1/1.11投标人资质条件、能力和信誉中说明除招标文件规定可兼任的岗位外，本招标项目其余各岗位必须一人一职，不得由一人兼任多个岗位。但招标文件中未规定可兼任的岗位，是否可理解成均不可兼任

答：是。

4、招标文件第二章投标人须知 第一节 投标人须知前附表条款号1.4.1/1.11投标人资质条件、能力和信誉中投入本项目的人员需要提供自本招标项目投标截止之日的上二个月为始点并往前追溯连续缴费累计六个月及以上的社保缴费证明。若人员社保不足6个月及以上，但能够提供注册人员在本单位四库一平台的截图进行投标是否有效

答：无效。

5、招标文件第三章评标办法 第一节 评标办法前附表条款号2.2.4获奖业绩中举例了省级及以上优秀工程勘察设计奖可以是福建省优秀工程勘察设计奖。若提供省内其他的有关勘察设计类的奖项，如省土木建筑学会颁发的勘察设计类奖项是否也可以认定

答：不予认可，按招标文件执行。

6、招标文件P7，3.4，投标人拟派出担任本项目的项目总负责人“类似工程业绩“要求：具备五年及以上房地产开发项目的开发运营管理业务经验，提供开发运营管理的项目合同，业务年限按提供的项目合同服务累计时间为准，且项目合同需体现人员姓名、岗位；若合同未体现人员姓名、岗位，则应补充业主盖章的证明材料。本项目开发运营管理实为“代建代销”，投标人提供的项目合同名称如为：代建合同、委托管理服务合同、房地产开发全过程委托管理服务合同等是否可被认定为符合标准的业绩。

答：提供的项目合同的服务内容须能体现包含开发运营管理（即“代建”和“代销”）的工作内容。

7、招标文件P15，1.11，关于勘察业务分包。勘察分包是投标人中标后再向招标人提供勘察分包单位，还是在投标报名前就需要提供勘察单位名单。

答：中标后提供。

8、招标文件P17，3.4.1，投标保证金形式：投标人可以使用下列第②或③或④种的形式提交，是否能以①现金形式提交投标保证金，投标保证金银行账号需补充。

答：本项目投标保证金不适用以现金形式提交。

9、招标文件P23，7.5.1，履约担保期限：从提交履约担保之日起，有效期至项目缺陷责任期满。缺陷责任期满是否有明确的时间约定。履约担保截止期限与合同协议书中关于开发运营服务周期及退出时间（即受托人结束服务或退出时）不一致，建议调整为合同协议书中体现的时间。

答：相关内容进行调整，具体详见本答疑纪要及补充通知（一）“二、补充”。

10、招标文件P60，2.2.4,企业类似业绩，1.项目开发管理服务（或项目代建）类似项目业绩。投标人需提供项目开发管理服务合同（或合同协议书）或代建合同（或合同协议书）的扫描件、时间以合同上的签定时间为准，未提供的或提供不完整的不得分。①投标人提供的项目合同扫描件名称如为：代建合同、委托管理服务合同、房地产开发全过程委托管理服务合同等是否可被认定为符合标准的业绩。②提供的合同扫描件是否为能证明业绩的合同关键页即可。

答：提供的项目合同的服务内容须能体现包含开发管理服务（或项目代建）的工作内容。提供的合同扫描件可为证明业绩的合同关键页，但至少包括封面、关键内容页以及合同盖章页。

11、招标文件P61，2.2.4,相关负责人业绩，投标人需提供项目开发管理服务合同（或合同协议书）或代建合同（或合同协议书）的扫描件，合同中应能体现业绩的开发管理负责人或代建负责人，时间以合同上的签定时间为准。①投标人提供的项目合同扫描件名称如为：代建合同、委托管理服务合同、房地产开发全过程委托管理服务合同等是否可被认定为符合标准的业绩。②合同中未提及开发管理负责人或代建负责人的，是否能以其它形式证明，如：投标人发出的委派函、业主单位盖章的证明文件等。

答：提供的项目合同的服务内容须能体现包含开发管理服务（或项目代建）的工作内容。合同中应能体现业绩的开发管理负责人或代建负责人。

12、招标文件P61，2.2.4,获奖业绩，独立投标人或联合体中承担设计任务的一方设计的房屋建筑项目的工程，自本招标公告发布之日的前五年内获得的省级及以上优秀工程勘察设计奖。优秀工程勘察设计奖认定是否有明确几等问题，或者说比如优秀三等就可满足要求。

答：无等级要求。

13、招标文件P62，2.2.4，企业实力，承担开发运营任务（即代建代销）为同一家单位的得2分。该项描述的具体证明方式是否为联合体协议、说明函、承诺函或是其它证明方式。

答：若为独立投标人，可不用提供证明材料，若投标人为联合体，以联合体协议为准。

14、招标文件P124，6.5.3，本项目同类物业没有成交均价的，则按全过程营销管理服务费尾款结算时点前【 】个月漳州市****

答：本条款删除。

15、招标文件P125，7.2.1.1，本项目的全过程营销基本服务费及工程管理代建费在以下各节点达到后10日内支付。其中全过程营销基本服务费在P17第21格中表述未本项目全过程营销基本服务费按****元报价响应，而P125,7.2.1.1中关于全过程营销基本服务费中各节点支付到90%后累计预估为1277.53万元，前后数字不一样。

答：相关内容进行调整，具体详见本答疑纪要及补充通知（一）“二、补充”

16、招标文件P62，2.2.4，企业实力，承担开发运营任务（即代建代销）为同一家单位的得2分。该项描述的具体证明方式是否为联合体协议、说明函、承诺函或是其它证明方式。

答：若为独立投标人，可不用提供证明材料，若投标人为联合体，以联合体协议为准。

17、招标文件第6页，招标公告第3.1条中，关于联合体投标要求：②允许联合体成员共同承担设计任务工作，共同承担设计任务的联合体成员，均应具备其所承担本招标项目设计的相应资质条件，按照资质等级较低的单位确定资质等级。招标文件第15页，第一节投标人须知前附表条款第15条中，允许分包内容要求：承包人可以将勘察业务分包给具有满足勘察资质条件要求的勘察单位。中标人在分包前应征得招标人同意方可分包。两者前后说法不一致。请问，如果设计单位没有勘察资质，是否可以后期勘察采用分包形式

答：可以。

18、招标文件第60页，第三章评标办法（综合评估法）第一节评标办法前附表 条款号2.2.4 评审因素企业类似业绩 中的2.工程设计及类似项目设计业绩其中注的内容说到“投标人需同时提供设计合同（或合同协议书）和施工图审查合格书的扫描件，未提供的或提供不完整的不得分。”因设计合同页太多，建议应修改为“投标人需同时提供设计合同（或合同协议书）的封面、设计内容页及合同盖章页和施工图审查合格书的扫描件，未提供的或提供不完整的不得分。”

答：提供的合同扫描件可为证明业绩的合同关键页，但至少包括封面、关键内容页以及合同盖章页。

19、营销中心及样板房精装设计及软装费用是否属于设计费

答：营销中心及样板房精装设计（含软装设计）包含在设计费中。

20、招标文件P71中5.1.2.3 全景开发计划主要节点中“预售办理：定价完成后 20 日历天内完成预售办理；”是否调整为“预售办理：内部定价完成且提供办理预售许可的相关材料后20日历天内完成预售办理”

答：按招标文件执行。

21、投标人须知前附表第21条：勘察费中约定最终勘察收费按双方确认的经审查通过的岩土工程勘察报告的总进尺米数结合现场签证进行结算，此处的双方是指哪双方

答：指业主单位和负责勘察任务的单位。

22、投标人须知前附表第21条：设计咨询服务费中约定最终设计收费以经审核的施工图预算金额为基数结算，施工图预算包含的内容及审核方式可否明确

答：本项目施工图预算以最终审核后的施工图作为依据进行编制，由业主单位委托第三方造价单位进行审核。

23、本次招标文件第二部分通用合同条款1.5 合同文件的优先顺序与第三部分专用条款中1.5 合同文件的优先顺序不一致，请明确是否以专用条款为准

答：以专用合同条款为准。

24、P115招标管理：本协议签订之前，委托人已完成的招投标合同，经委托及受托双方共同确认后，可纳入本项目一并管理，请明确委托人已完成的的招投标合同有哪些，是否已纳入总投及相关费用计算基数

答：按招标文件执行。

25、P122中6.2.2.3关于项目售楼处展示区等相关费用的确定及执行：此部分费用是否纳入建安工程费中，即是否纳入工程代建管理费计算基数

答：均不纳入。

26、招标文件P134附件8服务费变更计费依据和方法中“经委托方研究确认需要甩项的部分服务的（咨询方必须无条件服从），相应核减合同价款；服务过程中委托方有权对全过程咨询及开发运营的部分服务内容进行甩项并不给予任何赔”建议调整为“经委托方研究确认需要甩项的部分服务的（咨询方必须无条件服从），但需调整甩项部分对应的利润目标指标，并应给予适当补偿”

答：按招标文件执行。

27、招标文件附件2“开发及销售管理相关约定中（6）工程管理第④为确保项目品质，在项目施工招标前将受托人质量控制标准、工艺工法及管控要求告知委托人，经委托人选定后的受托人质量控制标准、工艺工法及管控要求，将严格要求组织各施工单位及班组进行统一交底；对于重要用材（如屋面、外立面、门窗、涂料、石材、景观、精装修等）严格实行“样板先行”制度，受托人负责组织样板评审工作，经确认后报委托人认可方可大面积下料再进场施工，并由受托人不定期组织第三方机构进行品质巡查及落实整改，确保项目交付后业主的满意度。”首先需明确第三方机构是否指过程评估，品质排查及交付评估、材料飞检等评估机构其次涉及这部分费用，是否由委托方指定第三机构且费用归属不含在委托管理服务费中

答：上述内容包含于受托人产品体系的品控工作内容中，费用包含在委托管理服务费中。

28、明确“委托管理服务费不包含营销团队管理人员（销售总监、销售经理、策划经理等）薪酬及佣金，营销团队人员费用在营销费用中据实列支”

答：委托管理服务费该项费用包括服务项目人员（含项目开发、设计、成本、工程、内业、营销等各条线管理服务人员及公司后台各专业条线支持人员）的工资，即包含项目公司销售管理人员的工资，不包括项目公司营销人员薪酬及佣金，该部分费用据实列支。

29、建议在计算项目各业态累计去化率中，可售总货值口径中能明确剔除委托人保留物业部分的货值。

答：不剔除，按招标文件执行。

30、建议明确品牌使用范围仅限于受托人所属集团公司的代建品牌名称，目前附件10品牌使用约定缺乏，需要补充。

答：删除“附件10”。

31、履约保证金的退还或者保函终止时间的相关表述建议调整为:在首批次开盘后 20 个月（含）内，且项目取得竣工备案证明后 12 个月，受托人提出申请委托人15 天内一次性退还履约担保金，当采用保函时可报请终止履约担保。

答：详见答疑第9点。

二、补充

1、招标文件第二章第一节投标人须知前附表第11项第1.4.1/1.11条第6点第（1）条，“独立投标人承担设计任务的一方的本单位正式在职职工”修改为“独立投标人或联合体中承担设计任务的一方的本单位正式在职职工”。

2、招标文件第二章第一节投标人须知前附表第39项中的内容“履约担保期限：从提交履约担保之日起，有效期至项目缺陷责任期满；履约担保缴交时间：中标人应在中标通知书发出之日起10日历天内且在合同签订前缴交履约担保；履约担保的退还：在首批次开盘后20个月（含）内，各业态物业累计销售总额应不低于项目总货值的80%且项目取得竣工备案证明后12个月，中标人提出申请招标人15天内一次性无息退还履约担保金。若采用保函时，于工程缺陷责任期满后28天内，报请终止履约担保。履约担保由联合体牵头人负责缴交。”修改为“履约担保期限：从提交履约担保之日起，有效期至受托人结束服务或退出时；履约担保缴交时间：受托人应在合同签订之日起45日历天内且在首笔委托管理服务费支付前缴交履约担保。委托人有权从履约担保中扣除受托人应承担的赔偿款、补偿款、违约金等一切款项。履约担保的退还：在首批次开盘后20个月（含）内，各业态物业累计销售总额应不低于项目可售面积的80%且项目取得竣工备案证明后12个月，受托人提出申请委托人15天内一次性无息退还履约担保金，当采用保函时可报请终止履约担保。履约担保由独立投标人或联合体牵头人负责缴交。”

3、招标文件第四章第一部分合同协议书第5.1.2.3条第8点“（8）销售去化：在首批次开盘后20个月（含）内，各业态物业累计销售总额应不低于项目总货值的80%（其中住宅、车位、商业及商务等各业态物业的具体去化率需同委托人确定）。”修改为“（8）销售去化：在首批次开盘后20个月（含）内，各业态物业累计销售总额应不低于项目可售面积的80%（其中住宅、车位、商业及商务等各业态物业的具体去化率需同委托人确定）。”

4、招标文件第四章第三部分专用合同条款第17.2条内容中的“履约担保的退还：在首批次开盘后20个月（含）内，各业态物业累计销售总额应不低于项目总货值的80%且项目取得竣工备案证明后12个月，受托人提出申请委托人15天内一次性无息退还履约担保金，当采用保函时可报请终止履约担保。”修改为“履约担保的退还：在首批次开盘后20个月（含）内，各业态物业累计销售总额应不低于项目可售面积的80%且项目取得竣工备案证明后12个月，受托人提出申请委托人15天内一次性无息退还履约担保金，当采用保函时可报请终止履约担保。”

5、招标文件第四章合同条款格式的“附件2”第7.3.4条“在首批次开盘后20个月（含）内，各业态物业累计销售总额应不低于项目总货值的80%（其中住宅、车位、商业及商务等各业态物业的具体去化率需同委托人确定），且委托人有权暂扣委托管理服务费尾款（工程管理代建费的10%），直至目标完成，若受托人办理委托管理服务费结算之时该目标仍未完成，则在委托管理服务费结算中扣除。”修改为“在首批次开盘后20个月（含）内，各业态物业累计销售总额应不低于项目可售面积的80%（其中住宅、车位、商业及商务等各业态物业的具体去化率需同委托人确定），且委托人有权暂扣委托管理服务费尾款（工程管理代建费的10%），直至目标完成，若受托人办理委托管理服务费结算之时该目标仍未完成，则在委托管理服务费结算中扣除。”

6、招标文件第四章合同条款及格式中第一部分“合同协议书”第4.2.2条、“附件2”第6.7.2条调整为“‘已销售金额’或‘销售总货值’是指客户签订的《商品房买卖合同》所约定的购房款以及项目其他处置方式项下的收入之和。”

7、招标文件第四章合同条款及格式附件2“开发及销售管理服务相关约定”第7.2.1.1条内容修改为：

第4个节点的全过程营销基本服务费支付完成后，暂停全过程营销基本服务费的支付，待受托人完成项目总货值的55%的销售额后，全过程营销基本服务费与全过程销售管理服务费的费率合并，计费基数调整为与全过程销售管理服务费一致，一并支付。上述款项中的5项节点款项按单栋建筑分别达到相应节点的时间支付对应部分代建管理费，例如：项目整体建筑为X栋，其中N栋达到上述约定的某一节点时，则支付该节点代建费为(N/X*暂估代建管理费*该时点对应的支付比例）。上述款项中的其他节点按照相应事项完成即应支付相应代建管理费。

8、招标文件第二章第一节投标人须知前附表第21项第1条第（2）点内容中“全过程营销基本服务费按项目总货值的1.5%计取”修改为“全过程营销基本服务费按销售总货值的1.5%计取”

9、招标文件第四章合同条款及格式中第一部分“合同协议书”第4.1.3.2.1条、第4.1.3.2.2条内容中“最终以项目核定的总货值作为基数进行结算”修改为“最终以项目核定的销售总货值作为基数进行结算”

本答疑纪要及补充通知（一）作为招标文件的组成部分，与招标文件有不同之处的以本答疑纪要及补充通知（一）为准。

特此通知!

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